ひかり司法書士法人・ひかり土地家屋調査士法人

司法書士のブログ

任意売却の3つのメリット

こんにちは
司法書士の安田です。

今回は任意売却のメリットについてお話したいと思います。

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞った際に、裁判所が強制的に売却する競売手続きに対する用語で、裁判所を通さずに売主と買主が売買契約を結ぶ形での売買をいいます。

メリット①
競売に比べて任意売却は、高値で売れることが多い。

競売の場合、裁判所が最低落札価格を決めて、それ以上の金額で一番高い金額で入札した者が取得することになりますが、一般的に最低落札価格が相場よりも安く設定されるので、相場よりも安く売却されることが多くなります。
売買価格から住宅ローンを返済することになりますので、売買価格が高ければ高いほどその後の返済が楽になります。

メリット②
引っ越し費用などを出してもらえることもある。

競売の場合、売買代金はすべて債権者に渡りますが、任意売却の場合には、交渉次第で売買代金から引っ越し費用を出してもらえることがあります。
これは、メリット①にあるように競売よりも任意売却の方が高く売れる可能性があるため、
債権者としても競売ではなく任意売却を認めるメリットがあるためです。
また、競売の場合、場合によっては、強制的に退去をさせれられることがありますが、任意売却の場合は基本的には、買主・債権者との間である程度、引っ越しの時期を相談することができます。

メリット③
ご近所に知られる心配がない

競売の場合、お住まいの不動産が競売物件になったことが、裁判所や新聞などの媒体に掲載されたり、近所の方に聞き込みがあったりと、ご近所に競売になったことが知られてしまいます。これに対して任意売却の場合は、一般の方が知りえない形で売却することもできますし、競売としてではなく普通の売買として売却ができますので、競売になったと近所に知られることはありません。

このように、競売に比べてメリットが大きい任意売却ですが、任意売却で競売よりも高い金額で売却できたとしても、残債務全額を返済することができなければ、残りの債務は売買代金からではなく、ご自身で返済をしなければなりません。
家を手放したから、残りは返さなくてもいいということにはならないのです。
通常、住宅ローンの返済が遅れると、分割ではなく一括で返済しなければいけなくなります。
2,500万円で不動産が売却できたとしても残債務が3,000万円の場合、残り500万円は持ち出し、一括で返済をしなければなりません。
残った500万円を分割で返済していくには債権者と交渉し認めてもらう必要があります。

任意売却は、無理のない形で、家計を正常に戻すための手段となりますので、多くの専門的知識と経験が必要となります。

住宅ローンの支払いが厳しくなっている方は一度弊社にご相談ください。

https://hikari-sihoushosi.com/ninbai/soudan/

任意売却について

新型コロナウィルスによる世界的な景気の低迷。国内の景気にも3月頃から影響が出始めており、給料の減少やアルバイトの雇い止めにより住宅ローンの支払いが難しくなってきた方からの相談が増えてきています。
住宅ローンの支払いができず滞納が続いてしまうと、最終的には不動産が競売にかけられてしまいます。
マイホームが競売にかかると、住むところを失い、さらに残った債務も支払い続けなければなりません。競売での売却価格は一般的には市場価格より低い金額で落札されるため、多くの残債務が残ってしまうことになります。

そこで検討すべきは「任意売却」という方法になります。
任意売却は、競売で強制的に落札される前に、債権者の同意を得て、自主的(任意)に不動産を売却する方法です。
任意売却で不動産を高く売却することができれば、競売で落札されるよりも残債務が少なくなったり、引っ越し費用も捻出できたりと、とてもメリットのある方法といえます。
また不動産の買主と賃貸借契約を締結して、売却後もそのまま住み続けるといった事も可能になります。このような方法はお子様が学校を卒業するまでは校区が変わりたくないといった方に多いです。
それに競売よりも早く売却できるということは、その分の遅延損害金の金額を抑えることができるということになります。通常住宅ローンの遅延損害金は、年利14.6%ととても高額に設定されており、例えば2500万円の残債務がある場合は、損害金だけで年間365万円にもなってしまいます。1日の滞納で1万円。とても恐ろしい金額ですので、住宅ローンを滞納されている方は1日でも早く専門家に相談されることをお勧めします。

メリットの多い任意売却ですが、実績のある専門家に依頼し、可能な限りの好条件で任意売却を成立させることが非常に重要になってきます。

今やインターネットで検索すれば、任意売却の行う専門会社、不動産業者などのホームページが検索結果としてたくさん出てきます。あまり実績のない不動産仲介会社の場合、金融機関との交渉がうまくいかずに失敗に終わるケースもあります。

そのような事にならないためにも、ひかり司法書士法人ではこれまでの任意売却の数多くの実績をもとに、任意売却の制度と手続きの基本を身につけていただくための情報をホームページにて掲載しております。

新型コロナウィルス対策につきまして

新型コロナウィルスの感染拡大を防ぐため4月7日に緊急事態宣言が発令されました。
当事務所でも感染拡大を防ぐため、手洗い消毒の徹底や会わずに済ませることが出来る要件についてはメールや電話さらにはテレビ電話などで対応することを奨励しております。

このような状況でも、相続登記をしなければならない。財産分与で名義変更をしなければならない。という方や、このような状況だからご自身や親族に何かあった時の対策をしたいという方もいらっしゃいます。

ただ、外出自粛の要請もあり、事務所にお越し頂いたり、こちらから伺っての相談は難しいのが現状です。とはいえ、いつ終息するかもわからない状況でお困りの方も多いと思います。

そこで、当社では、案件にもよりますが、面談不要でお電話・メールと郵送のやり取りで手続きを完了するようお客様のご都合にあわせて業務の進め方を検討・実行しております。
ご相談内容を電話又はメールでお問い合わせ頂き、面談必須ではないご依頼であれば、そのまま、面談不要で業務着手することも可能です。

また、しっかり相談したいという方については、テレビ電話でのご面談も対応しております。パソコンをお持ちでなくてもスマートフォンを使ったテレビ電話でもご対応可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。

新型コロナウイルスの影響により内定取り消し、退職を余儀なくされた皆さまへ

約90年の歴史を持つ京都市に本社を構えるひかり司法書士法人では、新型コロナウイルスの感染拡大の影響で企業から内定を取り消された学生や退職を余儀なくされた方を対象に採用活動を始めています。

入社後は京都本社に配属され、不動産登記、会社・法人登記、成年後見業務、相続手続きや測量業務などを中心として、その手続きの補助をしてもらいます。

もちろん、司法書士や土地家屋調査士などの資格取得を目指す場合には、入社後から資格取得のために全面的にバックアップする体制をとっています。

一定期間の研修を終えたのちには、京都に限らず、希望者は東京、大阪、福岡、札幌、滋賀などで勤務することも想定しています。

現代表者が資格を取得した平成13年は、日経平均が8千円台の時代で、自分も就職することに苦労したこともあり、少しでも若い方へ貢献ができればと考えています。

https://hikari-sihoushosi.com/recruit/sihoushosi/

個人再生の事例

こんにちは。ひかり司法書士法人福岡オフィスの長澤です。

今回は、住宅を手放したくない方の借金解決の流れについて具体的に話をします。

相談者は会社員で、奥さんと、小学生と中学生の子供が2人の4人家族。

収入が約450万円でしたが、住宅ローンが2000万円、クレジットカードやその他の借金が600万円程度ありました。

毎月の家計を見ると、収入が手取り30万円、住宅ローンの支払いが9万円、借金の返済が15万円、生活費が10万円だったため、毎月4万円の赤字になっている状態で、確かにこのまま支払っていくのは厳しい状況で、債務整理を検討しようということになりました。

債務整理には、大きく分けて3つ、任意整理と自己破産、個人再生という手続きがあります。

任意整理は裁判所を使わずに司法書士が直接債権者と交渉する手続きであるのに対し、他の2つは裁判所を使う手続きです。

相談者の希望は、裁判所はなるべく使いたくない、借金も払えるなら払いたいというものだったので、まずは任意整理を検討しました。

任意整理をした場合、債権者と交渉すれば、借金の返済が月15万円を10万円程度に下げられる予想でした。そうすると家計は1万円程度の黒字にはなりますが、これから子供が中学生、高校生になることを考えると、将来的に支払えなくなる可能性が高く、現実的ではない方法でした。

そこで裁判所を使う自己破産と個人再生を検討しましたが、相談者はマイホームだけは手放したくないという希望を持っていました。

自己破産の場合、借金は全てなくなりますが住宅は売却するしかなく、家族全員がそれだけはやめてほしいという意向でした。

そのため、個人再生を検討することにしました。

個人再生にも住宅資金特別付個人再生というものがあり、一定の要件をクリアしていれば住宅ローンだけはそのまま支払いを続けながら、その他の借金を減額して原則3年間の分割で支払えば、住宅ローン以外の借金はなくなるというものです。

この相談者の場合、600万円の借金が約120万円になり、月の支払い金額も15万円から3万5千円になると予測できました。

そうすると、住宅ローンや生活費を支払っても手元に7万円程度は残る計算になったため、このまま子供が中学生、高校生になって学費が増えたり、臨時の出費があったりしても対応できる家計になります。

そのため、この相談者からは、個人再生でお願いしたいということで書類作成の契約をすることになりました。

ただ、個人再生は3年間しっかり遅れずに支払っていけることが必須になるため、本人だけでなく奥さんにもこの制度を説明し、無駄遣いをしないようにすることを約束していただきました。

その後、裁判所での手続きも無事に終わり、3年間の支払いの最中ですが、このまま順調に進めば2年後には借金の返済も終わり、余裕のある生活が送れるかと思います。

マイホームを購入した方は、債務整理をすれば家が必ず売られてしまうと勘違いされて、なかなか相談に来ないこともあります。しかし、家を守ることができる手続きもあるので、早めに相談することをお勧めします。

逆に相談せずに一人で無理に支払いを続けていたり、支払いが遅れて強制的に売却されたりすることもあります。

ひかり司法書士法人は、相談者の意志や希望をしっかり聞いて寄り添っていくので、早めに連絡をもらえればもらうだけ、より良い対応をとることができます。
悩んだらすぐご相談ください。

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