ひかり司法書士法人・ひかり土地家屋調査士法人

司法書士のブログ

相続に必要な戸籍の集め方 その①

相続が発生すると不動産登記の名義変更はもちろんのこと預貯金の解約や、車や株式などの名義変更などの手続きが必要になり、そのほとんどすべての手続きに戸籍の添付が必要になります。これは被相続人が亡くなったこと及び被相続人の法定相続人がだれなのかを確定させるために必要になります。

しかしながら一般の方で戸籍を目にする機会というのは少ないのではないでしょうか。特に最近は免許証に本籍地が載らなくなったこともあり被相続人やご自身の本籍地がどこかわからないということも少なくありません。本籍地がわからない場合は住所地で住民票をあげれば本籍地が記載されます。

まず相続に必要な戸籍とは、被相続人の生まれてから死ぬまでの戸籍・除籍・原戸籍及び相続人の戸籍になります。戸籍・除籍・原戸籍の違いがわからない方は多いかと思います。

簡単に違いをいうと、除籍とは転籍や死亡によって現在のことを記載していない戸籍のことで除かれた戸籍という言い方をするので除籍といいます。戸籍は現在のことを記載している除かれていない戸籍ということになります。これに対して原戸籍とは法律の改正によって戸籍の書き方が変わった際に新しい戸籍が作られているのですが、その新しい戸籍が作られる前の戸籍のことをいいます。最近でいえばいままで縦書きの戸籍だったのが、コンピューターで管理するようになり、横書きに変わりました。この新しい戸籍自体は勝手に作ってくれているのですが、今まで縦書きの戸籍だったものが法律改正により、横書きの戸籍があたらしく作られ、今までの縦書きの戸籍はどうなるのかというと原戸籍として存在することになります。

ちょっと長くなりましたので、戸籍の集め方については次回にしたいと思います。

登記できる建物について

こんにちは、測量部の道中です。
よくひかり測量設計の事務所には、下記のような問い合わせがよくあります。

『金融機関から融資を受けたいと考えているが銀行の担当者からあなたの自宅の一部が未登記である為、登記をしなければ融資を実行することが出来ないと言われた。どうすればいいですか?』というものですが『もちろん登記しないといけないですね』と答えます。

実際に、建物にもいろいろあり、登記できるかどうかは不動産登記法上の『建物』として認定されるかどうかで決まってきます。

たとえばビニールハウスやキャンピングカー式ハウスなどは登記できません。

登記の対象となる『建物』の要件とは次のようなものがあります。

  1. 屋根及び壁などで外気を分断していること(外気分断性あり)
  2. 土地に当該建物が固定され、容易に移動できないこと又、永続的に使用でできること(定着性あり及び永続性あり)
  3. 当該建物の目的とする用途に使用できる状態にあること(用途性、人貨滞留性あり)
  4. その建物自体が『不動産』として取引されることに値するものであること(取引性あり)

実際に対象の建物を確認してみるとコンクリートブロックの上に設置された組み立て式の物置などであった場合には定着性があるとは言えず登記できません。また、工事現場に設置されているようなプレハブの事務所であり、容易に移動できるものは永続性があるとは言えず登記できません。

このような場合には金融機関の担当者は登記ができない証明書等を求めてくることもあるようですが上記以外で建物として登記できるものに関しては登記すべきです。

不動産登記法上『建物』はその完成(新築時)より1ヶ月以内の建物表示が義務付けられています。

国や都道府県、市区町村が管理・所有する道路との境界確定について

民有地間の土地の所有権の境界を確定する場合は、それぞれの土地所有者の協議により合意して境界を確定します。

国や都道府県、市区町村が管理・所有する道路(以下 道路という。)との境界確定につきましては、先ず、道路を管理・所有する所管の官庁へ道路境界確定(明示)申請の手続き行います。

それから、後日に所管官庁及び関係する隣接地所有者との協議を行い、合意して確定するものです。

道路境界確定(明示)申請に必要な書類につきましては、各所管の官庁により異なりますので、 ご注意下さい。

尚、道路境界に関してお困り事がございましたら、一度、当社へご相談下さい。

相続財産における空き家売却の際の節税対策について

空き家

2016年度(平成28年度)税制改正大綱で、相続した空き家を売却した場合の所得税の軽減措置が新しく創設されました。いわゆる「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。

従来の「譲渡所得の3,000万円の特別控除」は、所有者自身が生活の拠点として利用していた家屋の売却が条件となっておりましたが、2016年4月からは、相続した空き家を売却する場合でも、3,000万円の特別控除の特例が適用されることになります。

しかし、この特例を受けるには、いくつかの条件を満たす必要があります。

  1. そのまま譲渡する家屋、又は当該家屋とともに譲渡する土地等
    • 相続時から譲渡時までに、事業用、貸付用、又は居住用に供されていたことがないこと。
    • 譲渡時において一定の耐震基準を満たしていること。
  2. 家屋を除却した後に譲渡される、その敷地の用に供されていた土地等
    • 除却した家屋は、相続時から除却時までに、事業用、貸付用、又は居住用に供されていたことがないこと。
    • 家屋除却後更地となった土地等は、相続時から譲渡時までに、事業用、貸付用、又は居住用に供されていたことがないこと。

※ただし、当該相続の時から当該相続の開始があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間にしたものに限るものとし、当該譲渡の対価の額が1億円を超えるものを除きます。(出典:平成28年度税制改正大綱より)

以上のように細かい条件がありますが、簡潔に述べると、1.相続した旧耐震基準の家屋を、耐震改修して売却するか、2.解体し更地にして売却する場合に、譲渡所得の3,000万円の特別控除の特例が適用されるというものです。

政府としては「危険な空き家を減らすことに貢献すれば、減税しましょう」という考え方の様です。現実的には多額の代金がかかる耐震基準を満たす工事を行うよりも家屋を解体し更地にして売却する方が費用的には安く済むのではないかと思われます。(自治体によっては耐震工事の補助金制度があるそうですが。)

現在、相続された財産で居住されていない不動産を所有されている方は上記の制度を利用されてはいかがでしょうか。

土地分筆登記とは

土地家屋調査士業務のうちの一つです。
1つの土地の登記簿を2つ以上に分割しそれぞれ登記簿を作成する登記です。
土地分筆登記がされると法務局に地積測量図という測量図が備え付けられ、境界線が明確になり後日の境界紛争の予防にもなります。
例えば、相続が発生し、1つの土地を2つに分割し兄弟二人でそれぞれ相続するなどのケースでする登記です。

  1. ①税理士が納税をする→
  2. 土地家屋調査士が土地分筆登記をする→
  3. ③司法書士が相続による所有権移転登記

 

ひかりアドバイザーグループなら一連の業務をワンストップでできますので、より快適なサービスの提供を実現することができますので、お気軽にご相談下さいませ。

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