ひかり司法書士法人・ひかり土地家屋調査士法人

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土地地積更正登記について

「土地地積更正登記とは」土地家屋調査士業務のうちの一つです。

土地の登記簿の地積(面積)を訂正する登記です。土地の登記簿の面積は元々は明治初期の地租改正に伴って測量された面積です。それ以来一度も土地地積更正や土地分筆等の登記がされないまま現在に至る土地は大きな誤差を含んでいる可能性が高くなります。 

明治初期の測量はそれ用の縄等を用いて距離を計測したりしていました。測量技術が低かったということです。又、地元の有力者が国から命令を受け実施していたようです。なので地元民の事を慮り、少なめに測量していたとういう話も聞きます。(資産税がその面積で課税されるからです。)現在は光の速度を用いて距離を計算し、なお且つ角度も秒単位で測定できるトータルステーションなるツールでもって観測します。誤差もミリ単位の世界です。

よって、一度も土地地積更正や土地分筆等の登記がされないまま現在に至る土地の登記簿は大きな誤差を含んでいる可能性が高くなります。しかも現在の技術で実測すると前述の理由により面積は大きくなる可能性が高いです。勿論例外もありますが。

売買契約には現在の実測面積で価格設定するケースと登記面積でするケースがあります。

売主にとっては安直に面積が多く価格が高い実測取引のほうが得かと思われますが、購入時の取得費との関係でそうでない場合もあるかと思いますので、不動産売却をお考えの方は是非ご相談下さい。当グループなら、測量~所有権移転~税務処理をワンストップで行えます。お気軽にご相談下さいませ。

みなさまの土地に「境界標」はありますか?

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普段、道を歩いていると道路の端などに四角い金属板(金属プレート)を見ることができると思います。中には朱色の矢印であったり、横に一本線が引かれているものや、境界という文字が書かれたもの、又は○○市とか都道府県の記載があるものなどさまざまなものがあります。

これらを「境界標」といい、境界点や境界線の位置を表す目印になっています。

境界標の種類には金属標やコンクリート杭、石杭、プラスチック杭などがあります。

なぜ、このような『目印』が必要であるかと言えば、誰が見ても境界の位置がわかり、土地を管理しやすくする為です。もし、お隣の土地と境界がはっきりしていなければ境界紛争が起こりやすくなり、そういったことを防ぐために『目印』は必要なのです。また、自分の土地を売る場合にどこからどこまでが自分の土地の境界かはっきりしない場合には境界をはっきりさせる必要があります。境界がはっきりしていればその土地を売る時にスムーズに手続を進めることができます。

境界標は移動したりしないようにしっかり固定し、設置されていますが立替工事や道路補修工事などでなくなったりすることもあります。そういった場合にそなえて引照点(控えの点)を測量しておくことによって境界標を復元できたりします。

もし、自分の土地に境界標がなく境界線がはっきりしてない場合にはっきりさせておく事をお勧めいたします。お気軽に弊社までご連絡下さいませ。

相続登記に必要な戸籍が廃棄されていた場合

除籍等が滅失等している場合の相続登記について、平成28年3月11日付法務省民二第219号法務省民事局長通達〕が発出されました。

その内容は、相続による所有権の移転登記(以下「相続登記」という。)の申請において、相続を証する市町村長が職務上作成した情報(不動産登記令別表の22の項添付情報欄)である除籍又は改正原戸籍(以下「除籍等」という。)の一部が滅失していることにより、その謄本を提供することができないときは、戸籍及び残存する除籍等の謄本に加え、除籍等(明治5年式戸籍(壬申戸籍)を除く。)の滅失等により、「除籍等の謄本を交付することができない」旨の市町村長の証明書が提供されていれば、相続登記を受理して差し支えないというものです。

この法務省の通達があるまでの相続登記に必要な戸籍が戸籍法に定められている保存期間を経過し市町村長により廃棄処分されていた場合には、「除籍等の謄本を交付することができない」旨の市町村長の証明書及び「他に相続人はいない」旨の相続人全員による証明書(印鑑証明書添付)の提供を要する取扱とされていた(昭和44年3月3日付け民事甲第373号法務省民事局長回答)。しかしながら、この通達により相続登記における相続人の負担が軽減される良い結果となりました。

そもそも相続人の責任によって戸籍等の保存期間が満了し市町村長から証明書の発行を受けることができないことから考えると、当然の通達とも考えられます。

相続人全員の氏名や本籍の証明書に新制度

相続登記を申請する際、法務局に亡くなった人の出生から死亡までの全ての戸籍と相続人全員分の現在の戸籍を提出する必要があります。
出生から死亡までの全ての戸籍をチェックするだけでも、なかなか大変な作業です。

ところが、相続人全員の氏名や本籍などの情報をまとめた証明書を発行する制度を、法務省が始める予定があるとのニュース記事を見ました。
早ければ来年5月の開始を目指すとのことです。

新制度の概要は次のとおりです。

  1. 相続発生時にまず、全員分の本籍、住所、生年月日、などを記した「相続関係図」を作成する。
  2. 「相続関係図」と、亡くなった人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員分の現在の戸籍をそろえて法務局に提出する。
  3. 法務局は内容を確認したうえ、公的な証明書としてその写しを発行する。

という制度です。

その証明書を法務局や銀行などでも利用できるという。
今までは大量の戸籍を各役所や銀行等が確認していましたが、この制度では証明書1枚で足りるようになります。
とても画期的な制度だと思います。

竹木の越境問題について

今回は、竹木の越境問題について考察してみます。

民法第233条に竹木の枝の切除及び根の切取りという条文がありますが、同条では枝と根で異なる規定の仕方をしています。

①第1項は隣家の竹木の枝が境界線を越える場合には、竹木の所有者に対して枝を切除するよう申し入れることができると規定しています。民法ではそれだけの規定しかありませんが、本当に単に竹木の枝が境界線を越えたというだけで切除を請求できるのか、ということが問題になります。

新潟地判昭和39年12月22日は枝の越境によりその切除を請求できる要件として、単に枝が越境しているだけではなく、それにより落葉被害が生じている或いは生じる虞がある等、何らかの被害を被ったか被る虞があることを求めています。本来相隣関係は相互の協力・受忍関係のもと円満に物事を解決することが大切であり、民法もそのような関係を前提に条文が作成されているため、形式的な法律論で自己の法的権利を主張するのではなく実害の有無という側面で、物事を解決すべきだということだと考えられます。実害があるもしくはその虞がある場合、所有権に基づく妨害排除請求権として枝の切除や落葉が舞い込んでこないような措置を相手方に求めることができます。尚、あくまでも木の所有者(借地人が植えた竹木の場合は借地人)に対して請求権があるだけで、こちら側で勝手に切除することはできません。相手方が任意に請求に応じない場合は、落葉被害による損害賠償も含めて枝の切除を求める裁判を提起する必要があります。そして相手方が判決通りに切除しない場合に、代替執行という強制執行によって自分が相手の代わりに切除して、その費用を相手方に請求するという順序になります。

②第2項は根の場合は切ることができると規定しています。
根が境界線を越えてきた場合には、その越境部分に関して竹木の所有者の承諾なしに切り取ることができるとされています。

竹木から越境して生えてきたタケノコは、勝手にとっても良いとされるのは、当該規定によるものです。但し、先の新潟地裁判例の趣旨からすると、根を切ることで隣家の竹木が枯れてしまうような場合、単に根が越境しているというだけではなく何らかの具体的な被害を被っているか被る虞がある場合に限られ、勝手に根を切って枯らせてしまった場合、権利の濫用として損害賠償の責任を負うことも考えられますので注意が必要です。
従って、やはりまずは竹木の所有者に対して竹木を植え替えてくれるよう申し入れなどするほうがよいでしょう。

※ご質問等ございましたらお気軽にご連絡頂けますよう、よろしくお願い致します。

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