ひかり司法書士法人・ひかり土地家屋調査士法人

司法書士のブログ

相続による不動産の名義変更に権利証は必要か?

お客さまから相続登記の相談で「権利証が見当たらないのですが大丈夫でしょうか?」といったお話をよく耳にします。
実際は相続による不動産の名義変更には原則として権利書は必要ありません。

そもそも、権利書(正確には登記済証あるいは登記識別情報通知といいますが、わかりやすく権利書と書かせて頂きます)は、名義変更を行う際に、その「人」の意思確認のために必要な書類です。売買や贈与といった生存している人の意思を確認する必要があるときは権利書が必要となりますが、すでに亡くなった人の意思を確認することはできませんので、権利書は必要ないということになります。

不動産の名義人が亡くなった場合、相続を原因として名義の変更を行います。
その際には不動産の名義人が亡くなったことや、誰が相続人かを証明するために戸籍関係を、また遺言書、遺産分割協議書などを添付してだれが相続したのかを証明して名義の変更を行います。

ただし、権利書が必要ないと言っても、亡くなられた方の不動産を相続人が正確に把握しているとも限りませんので、司法書士に不動産の名義変更でご相談頂く際には、権利書をお持ち頂けると大変助かります。

土地の用途や種類が変わったらどうする? ~土地の地目変更について~

ひかり土地家屋調査士法人の吉村です。
今回は、不動産の土地の地目についてお話したいと思います。

土地の用途や種類が変わった場合、所有者は法務局に対して、変更があったという申請をしなければなりません。

土地を二つに分けたいといった分筆の登記など(一般的に創設的登記あるいは形成的登記といいます)とは異なり、土地の表題登記や変更登記と言われる既に発生している事実に基づく報告的登記と呼ばれるものは、申請義務が課せられています。
この違いは不動産の登記簿を閲覧して取引をする人たちのために、タイムリーにその事実を反映させておきたいというものからになります。

実務上においても、こういった変更の届出をしないと銀行からの融資ができないなど不利益を被ることがあり、我々土地家屋調査士は、お客様の依頼を受け、現地を確認して、法務局に手続きを行います。では、変更とはどのような例があるかご紹介致します。

  • 畑に土を入れ、新しく建物をたてたとき
    それまでは、畑として利用していました。しかし、地盤改良などを行って、その上に建物を新しく建築したときは、土地の地目が「畑」から「宅地」へと変更されることになり、申請が必要となります。注意点として「畑」や「田」から地目を変更する申請を行う場合、農地法の許可を受ける必要があります。
  • 建物を取り壊して駐車場にしたとき
    自分の住んでいたところの建物を、引っ越したのでその建物を取り壊して、駐車場として以後利用しようとした場合、土地の利用方法が「宅地」から「雑種地」へと変わることになります。また、当然ながら建物を取り壊すことにより、建物の滅失登記の申請も必要になってきます。
  • 山林を伐採して建物をたてたとき
    地目が山林となっている場所を整備して、新しく建物を建てたときには、土地の利用方法が「山林」から「宅地」へ変わることになります。ちなみに、「山林」と「畑」の違いは、耕作の方法によらないで竹木の生育する土地を一般的に山林と定義しています。つまり、放っておいても木々が育つようなところであれば「山林」、きちんと肥料などをやって植え育てることをしているところを「畑」として扱っています。
  • お店をやめて自宅にしたとき
    最後に土地と違って建物の話になりますが、建物もその種類が変更されればその登記を申請しなければなりません。例えば飲食店を営んでいた建物を自分が住むためにリフォームしたようなときには、建物が「店舗」から「居宅」へと変更されることになります。

以上は、ほんの一例にすぎません。司法書士の権利の登記と違って、土地家屋調査士の携わる登記は申請義務が課せられている登記がたくさんあります。

自分は大丈夫かなと疑問に思われたらお気軽にご相談頂ければと思います。

不動産の表示が住居表示で書かれていた遺言書

不動産の表示が住居表示で記載されていた遺言書での登記手続きについて

相続によって不動産の名義変更をする場合、遺言書で「長男にこの不動産を相続させる」と特定していれば、長男様が単独で不動産の登記手続、つまり不動産の名義変更をすることができます。

他の共同相続人の協力は不要となって、一人だけで手続きができますが、万が一その遺言書に不備があれば、相続人全員の同意が必要となります。

たまに見かける例として、遺言書に不動産の表示が住居表示で記載されている場合があります。
昔は地番と住所が同じだったのですが、市街化が進むにつれて、その土地がどこにあるかが困難になってきたので、場所によっては住居表示が実施され、例えば123番地4という住所が1番2号というように表記されることになりました。

しかし、法務局にある不動産の登記簿(登記記録)には地番で登記されていますので、遺言書に不動産の表示が住居表示で記載されていると、同一の不動産と証明できず、その遺言書を使って不動産の名義変更手続きができないことになります

お越しいただくお客様によっては、せっかく作成した故人の遺言書が使えなくなってしまうなんていうこともあったしります。

私たちとしてはお客様のためになんとかしてあげたい一心で、色々な手段、方法を講じて相続登記を完了させることができる場合もありますが、やはり遺言書は公正証書で作成して、後々に困ることのない遺言書を作成することをオススメ致します。相続の手続きについては、数々の手続きを経験してきた司法書士であれば、困ったなと思われるような事例についても何とか対応することができると思いますのでぜひお気軽にご相談ください。

不動産を名義変更する理由はなんでしょうか?

お客様からお問い合わせを頂く際に
「不動産の名義を変更したいのですが、どうしたらいいですか?」
このようにお話しになる方がたくさんおられます。

その際に私たち司法書士は
「不動産の名義を変更する、その理由はなんでしょうか?」とお聞きする事になります。

つまり、不動産の名義を変更するには理由がいります。
それは、あげたいとか、元々これは私の物であったとかといった“事情”ではなく、法律的な“原因”が必要となります。

簡単に不動産の名義を変更してしまうと、単純に贈与になってしまい、多額の贈与税を納めなければならない場合があります。よく考えると当然のことで、資産をお持ちの方は相続税を納めて子供に資産を承継しているのに、生前に簡単に名義変更できるのであれば、相続税を納める人なんていません。

資産を子供などに承継するには相続で承継するのが税率だけを考えると低いのです。
ただし、事情があって生前に贈与をしておく必要がある場合には、色々な特例を利用して贈与税を納めない、あるいは少しでも安くする方法を模索して手続きを行っていきます。

こうしたところをアドバイスできるのが、私たち専門家がお金を頂いてもお客様に喜んでもらえる部分だと思っています。ただ単に手続きを代行するだけではなく、数ある経験をもとにアドバイスしていくことがプロフェッショナルとして当然であると考えています。

相続による不動産の名義変更について詳しくはこちらをどうぞ

土地の境界トラブル解決方法

自分が持っている土地が、境界で争いになってしまったらどうしたらいいでしょう。
不動産は我々にとって非常に高価なものです。土地境界の紛争は人的紛争とも言われ、単に境界の紛争だけでなく相隣関係によるさまざまな要素がかかわっていることがあり、そのことから多くの時間と費用がかかってしまいます。このように、隣地さんとの境界について争いが起こってしまった場合、どのような解決手段があるのかをご紹介したいと思います。

もちろん、解決のためには土地家屋調査士が活躍する場面が多くでてきますので、ぜひこの機会に覚えておいてください。

①民間解決

一般的な方法で、当事者が現地において立会いし、境界線を確認するのですが、お互いに争いがないことが前提となります。こちらは土地家屋調査士が代理人として立ち会うこともできます。

②筆界特定制度

境界の認識がお互いに異なっていて、相手が立ち会ってくれない、行方不明など自分たちでは解決できない場合、所有者の申請によって法務局の登記官が境界線を特定(公の判断を示す)してくれる制度です。こちらも土地家屋調査士が代理人となって申請することができます。なお、この結果に納得することができなければ、後に裁判で争うこともできます。

③裁判外紛争解決制度(ADR)

②とおなじく境界の認識が異なっているというところは同じですが、こちらの制度は相手方が境界解決のために協力姿勢があるということが必要になります。つまり、問題解決はお互い望んでいるが、当事者間では話し合いがつかないため、土地家屋調査士や弁護士といった第三者に立会いのもと、話し合いの手伝いをしてもらうという制度で、裁判ではなくあくまでも話し合いでの解決を目指すものになります。こちらは、土地家屋調査士と弁護士が共同で受任することになります。

④調停

③と同様に境界について認識が異なっていて、解決にむけての協力姿勢はあるのですが、その話し合いの場面を裁判所で行うというものです。裁判所では調停委員といった裁判所から選任された第三者の意見や双方の陳述、資料などをもとに話し合いで解決することになります。こちらは裁判所の手続となるため、弁護士でないと代理人にはなれません。

⑤境界確定訴訟

こちらはその字の如く、訴訟によって裁判所に決定してもらう制度となります。弁護士が代理人となりますが、土地家屋調査士はその道の専門家として境界確定測量や現況測量など、訴訟資料の作成のお手伝いをすることになります。

土地の境界について困ったことがあれば、まずは土地家屋調査士にご相談ください。紛争の解決方法はさまざまです。どの解決方法を選択すべきか、その道のプロフェッショナルとして豊富な知識と経験に基づいてアドバイスさせて頂き、解決に導いていきます。

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